Seitenbereiche
Inhalt

Das Ertragswertverfahren

Bewertungsverfahren

Unter den steuerlichen Bewertungsmethoden für Grundbesitz wird unterschieden zwischen dem Sachwertverfahren (u. a. für eigengenutzte Immobilien) und dem Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für bebaute Grundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren kommt daher insbesondere zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Stufen der Grundstücksbewertung

Das Ertragswertverfahren gliedert sich in drei Stufen. In einem ersten Schritt ist der Bodenwert zu bestimmen. Bodenrichtwerte sind erhältlich bei dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss. In einer zweiten Stufe ist der Gebäudeertragswert zu ermitteln. Die Gebäudeertragswertermittlung setzt folgende drei Rechengrößen voraus: Rohertrag des Grundstücks, Bewirtschaftungskosten sowie Liegenschaftszinssatz. Als Rohertrag ist die Nettojahresmiete heranzuziehen. Umlagen zählen nicht zum Rohertrag. Mieteinnahmen für Stellplätze usw. sind jedoch zu berücksichtigen. Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Zinssatz ist ebenfalls bei den Gutachterausschüssen erhältlich.

Ermittlung des Ertragswerts (Steuerwert)

Der Steuerwert einer vermieteten Immobilie ergibt sich schließlich aus dem Gebäudeertragswert, welcher sich aus dem Gebäudereinertrag (ist die Differenz aus der Nettojahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem bestimmten Vervielfältiger errechnet. Der maßgebliche Ertragswert (Steuerwert) für das bebaute Grundstück ergibt sich schließlich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Ist der Gebäudeertragswert negativ oder null, ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.

Stand: 29. März 2017

Bild: pogonici - Fotolia.com

Cookies

Diese Website verwendet Cookies und andere Verfahren zur Speicherung von Daten auf Ihrem Endgerät ("Speicherverfahren"), um Ihnen ein optimales Nutzungserlebnis zu bieten. Einige dieser Speicherverfahren sind für den Betrieb der Website technisch notwendig. Andere Speicherverfahren können für statistische Auswertungen eingesetzt werden. Sie entscheiden selbst, ob Sie eine technisch nicht notwendige Speicherung von Daten auf Ihrem Endgerät durch Cookies oder andere Speicherverfahren zulassen wollen. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserer Datenschutzerklärung oder im Impressum.

Details anzeigen

Technisch notwendig
Cookies oder andere Speicherverfahren, die unbedingt notwendig sind, um die Website zu betreiben und wesentliche Sicherheitsfunktionen auszuführen.

Für statistische Zwecke
Cookies oder andere Speicherverfahren, mit denen wir anonymisierte Daten für Statistiken und Analysen erfassen, die uns helfen, unsere Website und deren Inhalte stetig zu optimieren.

Mit diesem QR-Code gelangen Sie schnell und einfach auf diese Seite

Mit diesem QR-Code gelangen Sie schnell und einfach auf diese Seite

Scannen Sie ganz einfach mit einem QR-Code-Reader auf Ihrem Smartphone die Code-Grafik links und schon gelangen Sie zum gewünschten Bereich auf unserer Homepage.